你们有谁了解物业管理么？对现在太湖的物业管理状况你们是怎么看的？

670626

呵呵,楼主的行动很好的宣传了物业的性质等等!但愿你们的老板和同事都能和你一样敬业!服务于太湖,立足于太湖!

永不言败的猫

引用第82楼670626于2006-09-26 14:55发表的“”:
呵呵,楼主的行动很好的宣传了物业的性质等等!但愿你们的老板和同事都能和你一样敬业!服务于太湖,立足于太湖!

呵呵，我们阳光人都是敬业的。也希望广大业主加强监督机制，及时指正我们的缺点与不足，我们有错必改。

永不言败的猫

第二章  业主、业主大会及业主委员会


　　第六条  房屋所有权人为业主。   物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
　　第七条  业主除享有国务院《物业管理条例》规定的权利外，还享有以下权利：   （一）向业主委员会和物业管理企业提出建议或者质询；   （二）推选业主代表，享有被推选权；   （三）依法使用物业共用部位、共用设施设备的权利；   （四）要求其他业主、物业使用人停止违反共同利益的行为。   业主除履行国务院《物业管理条例》规定的义务外，还应当配合、支持物业管理企业按照业主公约、物业管理服务合同和物业管理制度实施的物业管理活动。
　　第八条  业主大会除履行国务院《物业管理条例》规定的职责外，还行使下列职权：   （一）决定物业管理区域内关系业主利益的重大事项；   （二）批准业主委员会章程；   （三）听取和审查业主委员会的工作报告；   （四）改变和撤销业主委员会不适当的决定；   （五）审核批准业主委员会的工作经费。
　　第九条  业主委员会除履行国务院《物业管理条例》规定的职责外，还行使下列职权：   （一）经业主大会批准，审议物业管理企业制定的物业管理区域内的管理方案、物业管理区域内配套工程和重大的维修工程项目年度计划；   （二）经业主大会批准，审议物业管理区域内物业管理服务费的收取标准。   业主委员会履行下列义务：   （一）执行业主大会的决议、决定；   （二）遵守和履行物业服务合同；   （三）对物业管理企业的合法经营和管理活动予以支持和配合；   （四）对物业管理企业不合法、不适当的行为予以监督制止。
　　第十条  一个物业管理区域成立一个业主大会。   物业管理区域的划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设、规模经营、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下规定进行：   （一）新建住宅小区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域；   （二）新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为同一个物业管理区域；   （三）住宅建筑规模在２万平方米以下的，按照街区道路等自然边界围合的区域，可以将几个住宅区划分为一个物业管理区域；   （四）商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的，可以划分为一个物业管理区域。   本条例施行前已经建成并实施物业管理的住宅物业，可以继续作为一个独立的物业管理区域。
　　第十一条  业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的指导下，由业主代表、建设单位和物业所在地居民委员会组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。业主大会筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。   业主大会筹备组应当自组成之日起３０日内组织业主召开首次业主大会会议。首次业主大会会议一般应当制定业主公约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会等。
　　第十二条  对尚未成立业主大会，有下列情形之一的物业管理区域，建设单位应当引导业主按照规定召开首次业主大会会议：   （一）入住率达到５０％以上的；   （二）首批物业交付满２年，并且入住率超过３０％的；   （三）首批物业交付满３年的。
　　第十三条  业主在首次业主大会会议上的投票权，按照下列规定确定：   （一）住宅物业按照一套房屋计一投票权；   （二）非住宅物业按照建筑面积每２００平方米计一投票权；建筑面积２００平方米以下，有房地产权证的，每证计一投票权。
　　第十四条  业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托证明。   物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议，并告知业主委员会。   推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议前，就业主大会会议讨论的事项书面征求其代表的业主意见；对需业主投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的具体意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。
　　第十五条  业主大会会议分为定期会议和临时会议。   业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：   （一）有２０％以上业主提议的；   （二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；   （三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情形。   业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的，物业所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门应当督促业主委员会召开业主大会临时会议。
　　第十六条  业主委员会应当在业主大会会议召开１５日前通知全体业主，并将业主大会会议讨论的事项以书面形式在物业管理区域内公告。
　　第十七条  业主公约应当包括以下内容：   （一）物业的名称、地点、面积及户数；   （二）业主大会的召集程序及决定物业区域内重大事项的方式；   （三）公共场所及共用设施设备状况；   （四）业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共用设施设备的权益；   （五）业主参与物业管理的权利；   （六）业主对业主委员会及物业管理企业的监督权；   （七）物业维修、养护和管理费用的缴纳、使用、监管；   （八）业主在本物业管理区域内应遵守的行为准则；   （九）违反业主公约的责任；   （十）其他有关事项。
　　第十八条  业主大会议事规则应就以下事项作出约定：   （一）业主大会的议事方式；   （二）业主大会的表决程序；   （三）业主投票权确定办法；   （四）业主委员会的组成和委员任期；   （五）其他有关事项。
　　第十九条  业主公约、业主大会议事规则自业主大会通过之日起生效，并由业主委员会在物业管理区域内公告。
　　第二十条  业主大会的决定、业主公约、业主大会议事规则对物业管理区域内的全体业主具有约束力。   业主大会的决定、业主公约、业主大会议事规则违反法律、法规的，物业所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门应当责令限期改正或者予以撤销，并通告全体业主。
　　第二十一条  业主委员会委员应当符合下列条件：   （一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；   （二）遵守法律、法规和规章；   （三）遵守业主大会的决定、业主公约、业主大会议事规则，模范履行业主义务；   （四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有业主公信力；   （五）具有一定的组织协调能力和必要的工作时间。
　　第二十二条  业主委员会应当自选举产生之日起３日内召开首次业主委员会会议，推选产生主任１人、副主任１至２人。经业主大会同意，业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。   业主委员会应当自选举产生之日起３０日内，将业主大会会议的决定、业主公约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报物业所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门备案，并告知相关的居民委员会。   前款规定的备案事项发生变更的，业主委员会应当在３０日内书面告知物业所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门。
　　第二十三条  业主委员会任期一般为三年，其组成人员可以连选连任。业主委员会任期届满前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，物业所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门应当督促其换届。   业主委员会任期届满后，应当将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。
　　第二十四条  业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止，并以书面形式在物业管理区域内公告：   （一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；   （二）无故缺席业主委员会会议连续３次以上的；   （三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；   （四）因犯罪正在受到刑事追究的；   （五）以书面形式向业主大会提出辞职的；   （六）拒不履行业主义务的；   （七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。   经业主委员会或者２０％以上业主提议，认为有必要增减或调整业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。
　　第二十五条  业主大会、业主委员会开展工作的经费，以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金，由全体业主承担，其筹集、管理和使用办法由业主大会确定。   前款规定的费用的筹集和使用情况，业主委员会应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的监督。

永不言败的猫

太湖的物管意识不强加之小区都比较小，因此业主委员会这一块基本是空白，我们希望小区的业主能自发组织起来，需要我们出面协助的尽管和我们联系，再次告诉大家我们的热线是0556-4188811

永不言败的猫

第三章  前期物业管理


　　第二十六条  住宅物业的建设单位，应当在销售物业前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理；投标人少于３个或者住宅物业面积在５万平方米以下的，经物业所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
　　第二十七条  建设单位在销售物业前，应当依照省人民政府建设行政主管部门公布的业主临时公约示范文本，制定业主临时公约。临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。   物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当就遵守业主临时公约予以书面承诺。   在首次业主大会通过的业主公约生效后，业主临时公约即行失效。
　　第二十八条  建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当向物业买受人明示前期物业服务合同及物业管理企业、服务标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容。   前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，经物业买受人签字确认，对物业买卖双方和物业管理企业具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限；约定期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
　　第二十九条  业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位和物业管理企业不得擅自处分。
　　第三十条  在规划、设计房地产项目时，应当统筹规划、合理布局共用配套设施和物业管理服务设施，并按照不低于物业总建筑面积的３‰配置物业管理用房，具体比例由市、县人民政府根据本地区实际情况确定。   建设单位销售物业时，应当在销售场所将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备予以公示，并向物业买受人提供书面公示材料。办理物业承接验收手续时，建设单位应当在县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门的监督下，向物业管理企业移交物业管理用房和物业共用部位、共用设施及设备及相关资料。物业管理企业应将移交结果向全体业主公示。   前期物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料交还业主委员会。
　　第三十一条  物业管理区域内物业竣工验收合格并交付使用后，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。   建设单位提取的物业工程质量保修金，应当专户存储，专项用于物业保修期内的维修，并接受业主和业主委员会的监督。物业工程质量保修金具体提取的比例与管理使用办法，由设区的市人民政府制定，报省人民政府建设行政主管部门备案。

永不言败的猫

  我公司目前实施是受县房管局、开发商委托的前期物业管理。其实条件非常艰苦，物业管理用房由于受到各方面条件的限制根本无法给我们配套。我公司几乎除了物业管理费用再无其它额外收入，因此，希望广大业主能理解我们的难处给我们一个继续生存的空间，以便我们能更好地为你们的小区服务，把太湖的物业搞上去，请主动缴纳物业管理费用。

永不言败的猫

住宅室内装饰装修管理办法

第一章　总则

　　第一条　为加强住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程质量和安全，维护公共安全和公众利益，根据有关法律、法规，制定本办法。

　　第二条　在城市从事住宅室内装饰装修活动，实施对住宅室内装饰装修活动的监督管理，应当遵守本办法。

　　本办法所称住宅室内装饰装修，是指住宅竣工验收合格后，业主或者住宅使用人（以下简称装修人）对住宅室内进行装饰装修的建筑活动。

　　第三条　住宅室内装饰装修应当保证工程质量和安全，符合工程建设强制性标准。

　　第四条　国务院建设行政主管部门负责全国住宅室内装饰装修活动的管理工作。

　　省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的住宅室内装饰装修活动的管理工作。

　　直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的住宅室内装饰装修活动的管理工作。

第二章　一般规定

　　第五条　住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：

　　（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；

　　（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

　　（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；

　　（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

　　（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。

　　本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。

　　本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。

　　第六条　装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：

　　（一）搭建建筑物、构筑物；

　　（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；

　　（三）拆改供暖管道和设施；

　　（四）拆改燃气管道和设施。

　　本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（四）项行为应当经燃气管理单位批准。

　　第七条　住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。

　　第八条　改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。

　　第九条　装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的，或者装修活动涉及本办法第六条、第七条、第八条内容的，必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担。

　　第十条　装饰装修企业必须按照工程建设强制性标准和其他技术标准施工，不得偷工减料，确保装饰装修工程质量。

　　第十一条　装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，应当遵守施工安全操作规程，按照规定采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自动用明火和进行焊接作业，保证作业人员和周围住房及财产的安全。

　　第十二条　装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。

第三章　开工申报与监督

　　第十三条　装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记。

　　非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意。

　　第十四条　申报登记应当提交下列材料：

　　（一）房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）；

　　（二）申请人身份证件；

　　（三）装饰装修方案；

　　（四）变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；

　　（五）涉及本办法第六条行为的，需提交有关部门的批准文件，涉及本办法第七条、第八条行为的，需提交设计方案或者施工方案；

　　（六）委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。

　　非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。

　　第十五条　物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。

　　装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。

　　第十六条　装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。

　　住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：

　　（一）装饰装修工程的实施内容；

　　（二）装饰装修工程的实施期限；

　　（三）允许施工的时间；

　　（四）废弃物的清运与处置；

　　（五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；

　　（六）禁止行为和注意事项；

　　（七）管理服务费用；

　　（八）违约责任；

　　（九）其他需要约定的事项。

　　第十七条　物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。

　　第十八条　有关部门接到物业管理单位关于装修人或者装饰装修企业有违反本办法行为的报告后，应当及时到现场检查核实，依法处理。

　　第十九条　禁止物业管理单位向装修人指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料。

　　第二十条　装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定，对住宅室内装饰装修活动的监督检查。

　　第二十一条　任何单位和个人对住宅室内装饰装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影响周围住户正常生活的行为，都有权检举、控告、投诉。

第四章　委托与承接

　　第二十二条　承接住宅室内装饰装修工程的装饰装修企业，必须经建设行政主管部门资质审查，取得相应的建筑业企业资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。

　　第二十三条　装修人委托企业承接其装饰装修工程的，应当选择具有相应资质等级的装饰装修企业。

　　第二十四条　装修人与装饰装修企业应当签订住宅室内装饰装修书面合同，明确双方的权利和义务。

　　住宅室内装饰装修合同应当包括下列主要内容：

　　（一）委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系电话；

　　（二）住宅室内装饰装修的房屋间数、建筑面积，装饰装修的项目、方式、规格、质量要求以及质量验收方式；

　　（三）装饰装修工程的开工、竣工时间；

　　（四）装饰装修工程保修的内容、期限；

　　（五）装饰装修工程价格，计价和支付方式、时间；

　　（六）合同变更和解除的条件；

　　（七）违约责任及解决纠纷的途径；

　　（八）合同的生效时间；

　　（九）双方认为需要明确的其他条款。

　　第二十五条　住宅室内装饰装修工程发生纠纷的，可以协商或者调解解决。不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

第五章　室内环境质量

　　第二十六条　装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，应当严格遵守规定的装饰装修施工时间，降低施工噪音，减少环境污染。

　　第二十七条　住宅室内装饰装修过程中所形成的各种固体、可燃液体等废物，应当按照规定的位置、方式和时间堆放和清运。严禁违反规定将各种固体、可燃液体等废物堆放于住宅垃圾道、楼道或者其他地方。

　　第二十八条　住宅室内装饰装修工程使用的材料和设备必须符合国家标准，有质量检验合格证明和有中文标识的产品名称、规格、型号、生产厂厂名、厂址等。禁止使用国家明令淘汰的建筑装饰装修材料和设备。

　　第二十九条　装修人委托企业对住宅室内进行装饰装修的，装饰装修工程竣工后，空气质量应当符合国家有关标准。装修人可以委托有资格的检测单位对空气质量进行检测。检测不合格的，装饰装修企业应当返工，并由责任人承担相应损失。

第六章　竣工验收与保修

　　第三十条　住宅室内装饰装修工程竣工后，装修人应当按照工程设计合同约定和相应的质量标准进行验收。验收合格后，装饰装修企业应当出具住宅室内装饰装修质量保修书。

　　物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，应当要求装修人和装饰装修企业纠正，并将检查记录存档。

　　第三十一条　住宅室内装饰装修工程竣工后，装饰装修企业负责采购装饰装修材料及设备的，应当向业主提交说明书、保修单和环保说明书。

　　第三十二条　在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。

第七章　法律责任

　　第三十三条　因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。

　　装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。

　　第三十四条　装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第三十五条　装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的，由城市房地产行政主管部门责令改正，处5百元以上1千元以下的罚款。

　　第三十六条　装修人违反本办法规定，将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业的，由城市房地产行政主管部门责令改正，处5百元以上1千元以下的罚款。

　　第三十七条　装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第三十八条　住宅室内装饰装修活动有下列行为之一的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款：

　　（一）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款；

　　（二）损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，对装饰装修企业处1千元以上5千元以下的罚款；

　　（三）擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款；

　　（四）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款。

　　第三十九条　未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚。

　　第四十条　装修人或者装饰装修企业违反《建设工程质量管理条例》的，由建设行政主管部门按照有关规定处罚。

　　第四十一条　装饰装修企业违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规程，不按照规定采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火作业和进行焊接作业的，或者对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的，由建设行政主管部门责令改正，并处1千元以上1万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿，并处1万元以上3万元以下的罚款；造成重大安全事故的，降低资质等级或者吊销资质证书。

　　第四十二条　物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。

　　第四十三条　有关部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，依法给予行政处分。

第八章　附 则

　　第四十四条　工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下，可以不申请办理施工许可证的非住宅装饰装修活动参照本办法执行。

　　第四十五条　住宅竣工验收合格前的装饰装修工程管理，按照《建设工程质量管理条例》执行。

　　第四十六条　省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以依据本办法，制定实施细则。

　　第四十七条　本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。

　　第四十八条　本办法自2002年5月1日起施行。

永不言败的猫

因此在业主进行二次装修时，为保证业主利益，便于今后明确责任，业主应当与物业公司签定装饰装修合同，并缴纳装修管理费用与建筑垃圾装潢费用。

永不言败的猫

关于印发《安庆市物业服务收费管理办法实施细则》的通知
各县（市、区）物价局、房地产（建设）局、市区各物业管理企业、房地产开发建设单位、业主委员会：
根据安庆市人民政府《关于印发安庆市物业服务收费管理办法的通知》（宜政发[2006]16号）文件精神，现将《安庆市物业服务收费管理办法实施细则》和《安庆市城区住宅物业综合服务收费标准》、《安庆市城区住宅小区车辆停放管理收费标准》、《安庆市物业服务分等定级标准》印发给你们，请认真遵照执行。
附件：1、《安庆市城区住宅物业综合服务收费标准》
    2、《安庆市城区住宅小区车辆停放管理收费标准》
3、《安庆市物业服务分等定级标准》











安庆市物业服务收费管理办法实施细则
第一条   为规范物业服务收费行为，保障业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，根据市人民政府《关于印发安庆市物业服务收费管理办法的通知》（宜政发[2006]16号）等有关规定，结合我市实际，制定本实施细则。
第二条   本实施细则适用于本市城市规划区域内，具有合法经营资质的物业管理企业向业主或物业使用人提供住宅物业管理服务的收费。
第三条   市价格行政主管部门会同市房地产行政主管部门负责城市规划区域内物业服务收费的管理和监督工作；县（市、区）价格行政主管部门会同同级房地产行政主管部门负责辖区内物业服务收费政策监督和管理工作。
第四条   物业服务收费包括物业综合服务费和委托代收代办服务费、特约服务费。物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点的不同情况，分别实行政府指导价和市场节价。
住宅物业综合服务费及小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价。
各类非住宅物业的综合服务收费和满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务、委托代收代办服务收费、实行市场调节价。
第五条   物业综合服务费，实行等级收费管理。物业服务等级由高到低设定为五星级、四星级、三星级、二星级、一星级，具体分等定级办法由市房地产管理局制定；物业综合服务收费基准价由市价格行政主管部门会同市房地产行政主管部门制定。其具体浮动幅度由物业公司和业主委员会双方约定，但上浮幅度不得超过相应等级基准价标准的20%。
第六条   业主大会成立前，开发建设单位与物业管理企业应在前期物业服务合同中约定综合服务费收费标准、计费方式、计费起始时间、物业管理服务内容、服务标准，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。前期物业管理综合服务收费标准应在政府指导价范围内约定，但预收期限不得超过6个月，并在业主入住前报价格主管部门备案。
以招投标方式确定的前期物业服务收费标准报价格主管部门备案。价格行政主管部门和房地产行政主管部门应对招投标过程中的价格行为实施监督管理。
第七条  业主大会成立后，住宅综合服务收费标准由业主委员会选择相应的服务等级，经房地产行政主管部门确认后，在政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定，并报价格行政主管部门和房地产行政主管部门备案。
双方约定不成的，可报价格主管部门审定。
第八条  实行市场调节价的物业服务收费，业主大会成立前，由开发建设单位与物业管理企业在前期物业服务合同中约定；业主大会成立后，由业主委员与物业管理企业在物业服务合同中约定。
价格行政主管部门和房地产行政主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范与引导，行业协会可定期公布实行市场调节价的各类物业综合服务费水平，促进各方合理约定物业服务收费有关事项。
第九条  住宅小区符合规划要求的封闭式共用车库和露天专用汽车停车场（停车位），由物业管理企业人员提供管理服务的，经价格行政主管部门会同房地产行政主管部门批准，可收取小区车辆停放管理费。
第十条  业主或业主委员会与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，赢利或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，节余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十一条  实行物业服务费用包干制的，物业管理综合服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
（一）   管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）   物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）   物业管理区域清洁卫生费用；
（四）   物业管理区域绿化养护费用；
（五）   物业管理区域秩序维护费用；
（六）   办公费用；
（七）   物业管理企业固定资产折旧；
（八）   物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）   经业主或业主委员会同意的其它费用。
根据自愿的原则，经业主或业主委员会同意，可以办理物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险，费用计入服务成本或服务支出。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者实行物业服务费用酬金制的成本。
第十二条  实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
第十三条  物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每半年不少于1次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
第十四条  业主、使用人装饰装修房屋的，装修单位或装修人应在装修前与物业管理企业签订装修管理协议。在双方自愿前提下，物业管理企业和装饰装修人、当事人可约定清运费；约定由物业管理企业收费的，收费标准按不超过建筑面积每平方米2元一次性收取。
第十五条  物业管理企业不得向业主和装修单位收取任何形式装修保证金。
第十六条  住宅小区的电梯、水泵、中央空调等公共设备设施运行电费除物业服务合同另有约定外，应纳入委托代收代交费用，由物业管理企业单独列帐，按实际支出费用和约定方式公开合理分摊，具体分摊方式由业主委员会与物业管理企业协商确定。业主大会成立前，由开发建设单位与物业管理企业在前期服务合同中约定。物业管理企业办公所用水电费用不得向业主分摊。
住宅区物业公共电费分摊方式可按以下原则确定：二次加压供水水泵电费按水量分摊；电梯电费可选择按面积、按户、按常住人口分摊；空置物业业主公共电费按正常分摊费用的50%分摊；经业主委员会选择其他方式公示无异议后据实分摊。
第十七条  前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日当月发生的物业服务费用，由建设单位承担；出售房屋交付之日次月至前期物业服务合同终止之日及当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照前期物业服务收费标准承担。
物业产权转移时，产权转移之日当月以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担；另有约定的从其约定。
第十八条  物业管理企业向价格行政主管部门申请审定或备案物业服务收费标准时，应提供以下资料：
1、   物业管理企业资质证书；
2、   物业管理服务合同；
3、   工商、税务营业执照；
4、   房地产行政主管部门物业服务等级确认书；
5、   业主委员会或业主大会意见；
6、   物业综合服务费申请备案表；
7、   其他需要说明提供的相关资料。
第十九条  本实施细则由市价格行政主管部门会同市房地产行政主管部门负责解释。
第二十条  本办法自2006年7月1日起执行。过去有关规定与本实施细则不一致的，以本实施细则为准。


















安庆市城区住宅物业综合服务收费标准
服务等级   其准价（元/每月*建筑面积㎡）   浮动幅度
   多层   高层/小高层   别墅类   
五星   0.65   0.75   1.10   20%
四星   0.55   0.65   0.90   
三星   0.45   0.55   0.70   
二星   0.35   0.45   0.50   
一星   0.15   0.25   0.30   








安庆市城区住宅小区车辆停放管理收费标准
车辆类型   室 内
元/辆•月   室 外   备 注
      白 天   夜 间   
      4小时内
（含4小时）   4小时以上   4小时内
（含4小时）   4小时以上   
自行车   5      室内专用车库，并实行24小时看管。
助动车电瓶车   10      
摩托车   15      
业主车 辆   小型车   80   60元/辆•月   室内停车：有固定位置（一车一间）
   大型车   100   80元/辆•月   室外停车：如约定安全防护，价格双方商定。
外来车 辆   小型车      3   5   4   6   1、   外来汽车临时出入，通行费2元/辆•次；
2、   进入小区执行公务、抢修检修、救护消防等特种车辆及业主、物业使用人的搬家车辆免收通行费。
   大型车      5   7   6   8   







安庆市物业服务分等定级标准（市区）

一、   综合管理服务标准

级 别   序 号   内 容   服 务 要 求
一星级   1   机构设置   小区内设立管理站。
   2   管理人员要求   （1）   小区经理有经理岗位证书，管理员持有上岗证。
（2）   管理人员挂牌上岗。
（3）   能够发现一般问题，及时报告，并给予处理。
   3   服务时间   周一至周日在指定地点进行业务接待。
   4   日常管理与服务   （1）   服务规范应符合《安徽省住宅区物业管理规程》要求。
（2）   24小时受理业主或使用人报修。急修二小时内到现场处理，一般修理三天内完成（预约除外）
（3）   对业主或使用人的投诉在七天内答复处理。
（4）   告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。
（5）   建立健全的财务制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，帐目清晰。
（6）   建立小区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）。
（7）   对小区房屋维修资金进行帐务管理，做到运作规范，帐目清晰。
（8）   服务窗口应公开办事制度、服务内容、收费项目和标准。
（9）   综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
（10）   可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的30%。
（11）   对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

级 别   序 号   内 容   服 务 要 求
二星级   1   机构设置   小区内设置管理处，配置简单办公设备，配有电话。
   2   管理人员要求   （1）小区经理有经理岗位证书，管理员持有上岗证。
（2）管理人员服装统一，挂牌上岗。
（3）发现问题能够独自处理。
   3   服务时间   周一至周五在小区管理处进行业务接待，周六、周日在指定地点进行业务接待。
   4   日常管理与服务   （1）服务规范应符合《安徽省住宅区物业管理规程》要求。
（2）24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理二天内完成（预约除外）
（3）对业主或使用人的投诉在五天内答复处理。
（4）告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。
（5）建立健全的财务制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，帐目清晰。
（6）建立小区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）
（7）制定小区物业管理与服务工作计划，并组织实施。
（8）对小区房屋维修资金进行帐务管理，做到运作规范，帐目清晰。
（9）服务窗口应公开办事制度、服务内容、收费项目和标准。
（10）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
（11）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的50%。
（12）   对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

级 别   序 号   内 容   服 务 要 求
三星级   1   机构设置   （1）   小区内设置管理处。
（2）   办公场所整洁有序。
（3）   配置一般的办公用品（如办公家具、电话等）。
   2   管理人员要求   （1）小区经理有经理岗位证书，管理员持有上岗证，有三年以上物业管理工作经验。
（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁。
（3）有善于发现问题和及时处理的能力。
   3   服务时间   周一至周日在小区管理处进行业务接待，并提供服务。
   4   日常管理与服务   （1）服务规范应符合《安徽省住宅区物业管理规程》要求。
（2）24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）
（3）对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。
（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。
（5）建立健全的财务制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，帐目清晰。
（6）建立小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）等]
（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。
（8）对小区房屋维修资金进行帐务管理，做到运作规范，帐目清晰。
（9）建立管理处内部管理制度和考核制度。
（10）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、服务内容、收费项目和收费标准。
（11）能提供二种以上特约服务（有偿）和二种以上便民（无偿）服务。
（12）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
（13）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的60%。
（14）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

级 别   序 号   内 容   服 务 要 求
四星级   1   机构设置   （4）   小区内设置管理处。
（5）   办公场所整洁有序。
（6）   配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。
   2   管理人员要求   （1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证书；经理具有大专以上学历，有二年以上小区经理任职经历。
（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。
（3）能够及时发现问题，果断处理一般情况。
   3   服务时间   周一至周日每天10小时在管理处进行业务接待，并提供服务
   4   日常管理与服务   （1）服务规范应符合《安徽省住宅区物业管理规程》要求。
（2）24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）
（3）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。
（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。
（5）建立健全的财务制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，帐目清晰。
（6）建立档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）、物业租赁、日常管理档案等]
（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。
（8）建立健全的维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行财务管理，做到运作规范，帐目清晰。
（9）运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。
（10）建立管理处内部管理制度和考核制度。
（11）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、服务内容、收费项目和标准。
（12）能提供三种以上特约服务（有偿）和三种以上便民（无偿）服务。
（13）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
（14）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通或进行满意度测评，每年的沟通面不低于小区住户的80%。
（15）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
级 别   序 号   内 容   服务要求
五星级   1   机构设置   （1）   小区内设置管理处。
（2）   办公场所整洁有序，有专门的接待区域。
（3）   配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。
   2   管理人员要求   （1）   小区经理有经理岗位证书，管理员持有上岗证；经理具有大专以上学历，有三年以上小区经理任职经历。
（2）   管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。
（3）   综合素质高，能应对各种问题并及时处理。
   3   服务时间   周一至周日10小时在管理处进行业务接待，并提供服务。
   4   日常管理与服务   （1）   服务规范符合《安徽省住宅区物业管理规程》要求。
（2）   24小时受理业主或使用人急修。接到任何保修半小时内到现场处理（预约除外）。
（3）   对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。
（4）   制定小区房屋装修申请、审批巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告，并有记录。
（5）   建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，帐目清晰。
（6）   建立完善的档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等] 。
（7）   制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。
（8）   建立健全的维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行帐务管理，做到运作规范，帐目清晰。
（9）   制定管理处内部管理制度和考核制度。
（10）   广泛运用计算机进行管理（含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）。
（11）   服务窗口应公开办事制度，服务内容、办事纪律、收费项目和标准。
（12）   综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
（13）   能提供五种以上特约服务（有偿）和五种以上便民（无偿）服务；每年组织三次以上的社区活动。
（14）   可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通或满意度测评，每年的沟通面不低于小区常住住户的90%。
（15）   对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
备注：每一星级的服务内容与要求应高于并包含低一级的服务内容与要求（一星级除外）。

永不言败的猫

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
　　
　　 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
　　
　　 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
　　
　　 3、物业管理区域清洁卫生费用；
　　
　　 4、物业管理区域绿化养护费用；
　　
　　 5、物业管理区域秩序维护费用；
　　
　　 6、办公费用；
　　
　　 7、物业管理企业固定资产折旧；
　　
　　 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；　9、经业主同意的其它费用。