近期上海、北京出新政，控制房价，太湖房价何去何从？

千千阙歌

身边的从事房地产的朋友说一般的商品房房地产商盖好的的成本每平方是1400左右，太湖估计是达不到这个价的
二线和二线以下的城市由于在房价上和大城市有很大的悬殊，政府呢，虽然不敢明目张胆的说要让房价上去，但是他们一直在暗地的和房地产商叫嚣，把价格涨上去，和合肥一样，
就在去年一年，你们看看太湖的房价，后来政府部门看情况不对，还厚着脸皮说这是正常情况，很好笑

北京新政：禁止给二套房贷款了
太湖的房价，你何去何从

夏天的风

该涨的涨吧,该降的降吧,一个不成熟的市场还能怎么样

叶浩哲

在全民希望政府伸出权力之手强有力干预市场房价的喧嚣声中，在网络与媒体浮躁的推波助澜作用下，中国政府勉为其难地又推行新一轮遏制房价的运动。但是，我可以说，中国政府绝对打压不了房价，除非中国再返回计划经济老路上去，否则，如果继续坚持中国市场化的道路，中国政府打压房价的空间与能力的确有限。其原因就在于无条件打压房价就将摧毁现行社会制度与现行经济成长方式，也就是说摧毁中国当代经济生态环境。

　　我认为，中国房价不仅是一种结构性矛盾，而且更是一种经济历史性矛盾，只要这种经济历史阶段不结束，房价的波动是不可能由政府之手干预得了的。

　　有人会说，房价是由官员贪腐与开发商暴利形成的，只要消除这两个存在条件，房价就会降下来，这种看法固然有些道理，但却将复杂社会问题看得过简单了。因为无论是开发商暴利还是官员贪腐，但均建立在一个最重要的基础上，就是庞大的城市住房社会需求，如果没有社会需求，这种暴利与贪腐就会成为无本之木，无源之水。市场上卖不动，开发商还暴利什么？开发商没有暴利，官员们还贪腐什么？这种生态链是制约房价的重点与难点。

　　房价高涨因素是由以下几方面决定的：一是社会存在着庞大的卖方市场，二是开发商贪婪与暴利，三是城市化运动倒逼地价上涨。四是城乡耦合流动单向化从而造成全国房屋绝对化过剩与相对化短缺。五是贪官们贪腐形成房价内含贪腐性成本。六是房屋资本化保值化。七是房屋现实生产成本的提高。由此可见，政府目前能够打压房价的手段只能是在第二第五以及第六条上做文章，即使如此，其手段仍然有限，就象第六条，你可以限制银行贷款，但不能限制社会闲散资金集合炒房，人家用自己钱买房作社会投资或保值是市场行为，在市场经济条件下，政府不可能再套用计划经济时代那条打击投机倒把法律来制约社会群体的市场经济行为。

　　下面就为什么政府绝对打压不了房价这个论断作详细分析：

　　首先：庞大城市住房现实社会需求与有限供给的社会矛盾给房价提升无限的空间。

　　中国改革开放内涵着人类历史上最大规模的居民迁徙运动，这是中国的特色。简言之，就是全国九亿农民有三亿农民进城打工，并正在成为城市居民。在改革初的八十年代到九十年代，这三亿进城农民工在居住问题上主要是租房为主，但生活久了，就进入城市群，产生了强烈的住房社会需求。应当说，短短三十年，中国城市面临着不仅是老城区改造，老城市居民高质量的住房新需求，更面临着从农村涌进城市三亿人口住房社会需求。如果再加上台湾来的二百万台湾同胞因在大陆经商办厂工作而产生住房需求，加上每年五百万大学毕业生城市住房需求，还有几百万象韩国，欧美，日本，俄罗斯，非洲等国家和地区来华打工经商者的高档住房需求，这可是世界任何国家无法媲美的超级住宅市场。也就是说，中国城市住房市场面临着六亿人口住房需求的现实压力，但同时期住房有效供给却是有限的。这种市场与中国经济生态紧密联系在一体，并同时也成为中国经济生态的一个组成部分。任何将中国房地产市场与中国当代经济生态链割裂开来并静态观察的论说都是错误的，任何将中国房价降低高低与政府干预挂钩能力大小的论说都是错误的。因为他们无视房地产已经成为中国经济生态链一个重要环节，任何观察房价运动都应当从宏观中国经济生态链去观察问题，否则，一味埋怨政府干预不力，除了煽动民意外，其实是不能解决问题的。因为你至少不能解决三亿农民进城的潮水一样现实住房社会需求。

　　在这种住房无限社会需求与有限供给情况下，事实上城市房地产市场仍然属于卖方市场。稍微有点经济学头脑的人都知道，在市场上物以稀为贵，供给一短缺，要么就是走市场化道路，其价格就会昂扬。要么就是走分配型道路，其结果就会产生社会不公。在目前中国，回头走计划分配型道路既不现实也不可能。所以，在卖方市场条件下，社会需求是个硬道理，房价想不高也难。面对六亿人口的城市住房市场需求，政府干预就象用航空母舰去干预大海一样，尽管航空母舰很大，但面对大海却可能无所作为，因而注定政府打压不了房价。这是最根本的原因。

　　其次，开发商贪婪与暴利。是的，在这方面人们似乎可以要求政府打压。我们知道，商人的天性，就是追逐利润最大化，资本永远是资本，它不含有任何社会政治内容，更不会去管社会稳定与和谐。只要有百分之三百利润，资本家们可以上断台头。事实上，资本与政治的默契就是，资本在合法经营下，政治就不可以干涉资本运动。当前，如果开发商非法经营，政府可以依法制裁。但许多开发商既不偷税漏税，也不搞违法乱纪活动，他只是在社会需求太庞大的情况下提点房价，多赚点钱，你政府总不能干涉吧。如果政府出面硬性规定房价是多少，那中国就不是市场化了，而仍然是过去计划经济老模式，回到老模式，不仅不可能，就是网络愤青们也不允许。所以，在市场大需求的情况下，你让合法的开发商不发也难。在这方面，政府打压房价空间很少。

　　其三，城市化运动倒逼地价上涨。城市化运动是中国经济现代化的必由之路，城市化运动导致中国成为世界性工厂，成为中国经济呼啸发展的火车头。但城市化运动是一种现实经济体，它需要城市交通，道路，住房，卫生，绿化，信息，服务娱乐等各种设施，就象道路，给水排水，供热，绿化，环卫等最基础设施，都需要庞大资金去实施，钱从哪里来，只能从土地收益方面来，开发商想开发，请求政府同时处理好住房社区的交通，环卫，绿化，给排水等项目，这是理所当然的事。因为谁受益，谁出钱，天经地义。特别是一些风景区地段，黄金商业区，地价肯定会高。而开发商绝对会将诸如此类城市化运动设施升级的地价成本打入房地产中。你想，如果购买了房屋，此房区离城十多里，既没有一条道路，又没有绿化环卫排水，谁还来购买？因此，从营销角度看，房地产商也愿意出资购买城市升级设施，以便房屋卖得俏些。这种城市化运动倒逼地价上涨，你说政府还有多少打压空间？政府能做到的只能是尽可能使地价回归到经济平衡点上。当然也不排除地方政府为了财政收入最大化，尽可能提高地价，但这种提高也是一种市场化经营，因为土地存在着质的优渥性，如果地段在沙漠，政府就是每亩地十元地价，恐怕也没人要。所以，城市化倒逼地价的连锁性房价提升，政府是可以打压地价，但空间有限。

　　其四，城乡流动单向化造成全国房屋绝对化过剩与相对化短缺的矛盾。众所周知，在中国，一方面是缺房，另一方面又是不缺房。也就说，城市缺房严重，而乡镇房屋过剩。举个例子，有一户人家共有夫妻儿子与媳妇四人，妻子原在县城工作，有一套住房，丈夫在地级市国营企业工作，也拥有一套住房，儿子在苏州工作，现在找了媳妇，也在苏州买了一套住房。一家四口人拥有三套住房，平均每人面积达七十平方，如果儿子在苏州不购买房，就是典型的无房户，好象是很紧张的。但如果从大的方面看，这一家又是房产过剩户。事实上三亿农民进城，并不是说他们都没有房，其实他们在农民都有房，而且面积不算小，但进城工作十多年，他们在城市完全没有房。所以，不能听一面之辞，一说住房，就好象全国人民无家可归，多凄惨啊。其实满不是这回事，说买不起房，只能说是城市房价高，不能一概而论全国房价高。我说一件事儿，江苏在全国经济可算中上游地区，在江苏大城市，每平方米房价高达五千到七千元，而县城每平方米房价二三千元，到苏北乡镇一套一百八十平方米房价总共十二万元，每平方米一千元也不到，这差别何其大？但是，为什么农民三亿人进城抬高房价，而城市退休的几千万人不能下乡购买低价房呢？城乡互动不是更减轻市场房价压力吗？关键是政府政策错误，只许农民进城工作变为城市居民，不许城里人下乡变为农村人口，也就是法规规定城里人不允许购买乡镇小产权房，购买也无效。这就客观上加剧了城市房地产市场的紧张。当然，政府愿望是强化城市化运动，但客观上促进房价上涨，在这一块，政府的确值得检讨，可以城乡互动，减轻城市住房压力。

　　其五，贪官们贪腐也对房价抬升形成压力，这是当代网民最为愤怒的事，政府的确要加大反腐败力度，消除贪官们的腐败，是可以降低房价。但这只是传递效应力的问题。因为贪官们不直接经营房地产，即使没有贪腐，谁也无法阻止开发商合法的抬价。所以，在这方面，政府打压房价空间还是有限的。

　　其六，房屋的资本化保值化。现代人多具有经营头脑，房屋已经不再是住的功能，更进入资本市场与货币市场。很多城市人拥有二三套住房，有的人是想保值，也有的想作投资。事实上社会存在庞大的炒房团，这是由于居民手中有大量闲钱，又没有投资渠道，所以用于炒房增殖，这就使自己存钱变为资本化了。在中国，个人炒房者多，而集体炒房者更多，如浙江温洲炒房团拥有上亿资金。目前政府通过制约贷款来限制，固然是个办法，但对不用银行贷款而用自己资金购房者，这一决策就毫无作用。相反，更会激起炒房者欲望。此外社会还有一个怪现象，没房人希望房价下降，而拥有多房产的人都不愿意房价下降，只有上升才能升值。因此，不仅是开发商不愿房价下降，炒房者也不愿意下降。

　　最后，现实房屋建设成本也在上升。拿劳动力工资来说，瓦工由原来三十元工资上涨到一百元。这样，也增加房价成本，钢材，水泥，砖头、机械等建筑材料与设施成本也在上涨。这也肯定迫使房价上涨。在这方面，政府根本没有打压的余地。

　　由此可见，中国政府面临的是史无前例的人口规模，是史无前例的国家经济规模，是史无前例的住房市场规模。中国房地产源于中国社会庞大需求，特别是城市化运动必然带来房价阵痛。要彻底解决城市房价居高不降，只有三条路可走：第一条实现历史大倒退，三亿农民还回归农村去，国家实行城市住房计划型经济。第二条，中国人口下降到十亿，并停止全国城市化运动。第三条，停止国家市场化资本化经济运动，一切房地产收归国有，实行城市住房分配制度。

　　显然，上述三条打压房价的政府性措施一条也不可能，即使是网络愤青们也不会赞成，因为任何一条都将彻底毁灭中国经济生态环境，导致中国经济的幻灭。

　　既然如此，我可以肯定，中国政府绝对打压不了房价，任何西方国家或民运人士也面对这样情况，也绝对没有锦囊妙计。

　　尽管当前社会骂声涛涛，都指向政府，但我认为政府也无能为力。那么中国真正房价降下来是在何时？我认为恐怕要在二十年后，就是全国人口从十三亿下降到十亿，就肯定要降了。那时，中国城市化已经完成，城市化的阵痛已经结束。现在需求的大量房产，到那时成为过剩，到那些没有市场需求了，不降也难啊。房价，是被市场这只看不见的手在操纵着。这就是我观察的结论。

　

《联合早报网》

春晓

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