揭开"温州炒房团"真相：是真购房还是真被利用?

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房价冲上高峰，与温州人的置业偏好和购买力密切相关？笔者专程走访了温州，通过其业内人士和当事人的话语，解读出一个相对理性的现实：炒房团属于“草根”经济的一种转型，甚至成为了这种转型的符号，这种符号也衍生出一系列的相关利益。 尽管由于抬高房价而名声不那么好听，但是“温州炒房团”在特定的圈子里甚至是一个品牌，代表着购买力和豪气，这也成为可被利用的一环。　　当很多楼盘打出“欢迎温州购房团”的横幅时，不仅仅是在向外地潜在的业主问候，更像是在提醒本地人：“要出手就抓紧时间！”而温州业内人士告诉我们，这样看似热闹的购房团，成交率恐怕只有5%。

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温州房产投资者 杨德胜

　　“上海的房子真是保值，还能增值”

　　“现在的房产生意不好做，当然，其他生意更不好做。”杨德胜3月份刚刚在上海买了一套学区房，他只肯说是在长宁区，再具体到哪所学校的学区他已经不肯透露了。杨德胜自称是做“小生意的”。

　　“过年前，收到一笔货款。我就在想，是买房子还是继续扩大生产。但是后来觉得，现在的出口生意不好做，欧元的汇率也走向不定，所以还是决定买房子。”杨德胜在上海本来就有一套房子，那是2003年买进的，在卢湾区，显然现在的市价已经翻了几番，不过他并没有把它卖掉的意愿，“这套房子我以后是要自己住的，干吗卖掉？”他通过在上海的一位朋友代理，以每个月5000元的价格出租，在抵消了每月的房贷之后，居然还有近2000块钱的盈余。这个局面让他很得意，也有点小遗憾，“当初没有多吃进几套……”

　　温州人一般大多会选择新开盘的楼房，甚至是期房，挑选二手房就需要房产具有一定的增值点。在征询了他的那位上海朋友之后，他决定投资学区房，在长宁区的中内环之间挑中了他的这套。“那个房子有个十来年了，不过环境还可以，不算很旧。因为是学区房，价格比周边的二手房高上三四千元。”他一买进这套房子，甚至没有想过装修，等到手续都办妥，马上就委托出租，果然很有市场。“现在，这套房子已经升值了至少30%。”他感叹，“上海的房子还真的是保值，还能增值。”

　　一位房产中介介绍，今年开始，由于生意不好做，很多企业互相做担保抵押，拿厂房的地产证去贷款投资房产。“你一旦身边闲下来一笔钱不作投资，就会觉得亏。因为现钱跑不过CPI的话，你的钱就是在贬值。温州人时刻想着把钱变成资本，造成滚雪球效应。”比如有人拿100万人民币买一套房，那么他肯定会用银行贷款，然后这套房子做抵押，拿出70万再去买别的房产……最后所有的房子都出租，他每个月需要还贷的钱不见得会很多，唯一的担心就是利息上涨。

　　温州房地产媒体记者 王萍

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“温州人是上海地产商请去的”

　　据21世纪不动产一位高管透露，仅在4月份，浙江人买走了浦东二手房成交总量的30％，其中温州人占到80％。该公司统计数字显示，4月份浦东二手房成交接近60亿元，其中温州人现金交易的金额就高达4亿元。其中，大多数的贷款额达到70%。如此大的资金动向，温州本地的银行也愿意分一杯羹，但也缩小服务范围，有意识地规避可能带来的风险。

　　人民东路，在温州本地人看来更愿意称呼为“手机一条街”，事实上，在人民东路和飞霞南路的交汇处，分布着诸多的银行机构，是温州市区名副其实的金融中心。中国工商银行温州分行营业部就在两条主干道相交的立交天桥边，电子信息栏不断地发布者信息，只是在这个夏日很少能够留住路人匆匆的脚步。当电子屏幕一转，很容易看到几个字：上海房产贷款全程服务……

　　“我们只针对持有温州户口的客户进行该业务。”一家理财工作室的咨询小姐客气地表示，这是最近才推出的业务，但是对于业务的受理量不愿多说。“对于我们放贷的房产，肯定是需要评估的。首先，房子是要在中心城区，松江这样的郊区不在我们的业务范围内；此外，就是面积要在80平方米以上，总价需要在100万以上，我们将根据我们评估的总额的六成来放贷，而一般来说，评估价会比成交价低，所以客户保底需要准备好至少总价一半的首付。”对于更加具体的内容，这位咨询小姐不再愿意多谈。

　　“银行推出的这种服务，它归结为理财，看得出对于这种异地放贷也很谨慎，门槛不低。如果是做这个理财工作室的老客户，当然风险不大，都是些优质客户。”王萍是温州本地的房地产记者，她入行已经有8年，而且并不仅仅是那种房地产广告的业务员。她说，“炒房团”在温州是一个确实存在但是不能公开在媒体讨论的议题，涉及多方面的利益，一般人都不肯对此说什么。“因为你回去写的东西，很有可能会断了谁的财路。”

　　“去年年底最厉害的时候，我们的房地产广告中9成是外地的，其中又以上海、杭州的居多。”她说，从这角度来看，是上海（地产商）请温州人去救市的。

　　炒房团的品牌效应

　　有人组团炒房，有人组团忽悠

　　温州的媒体从2001年开始，组织本地的“太太团”、“老板团”前往上海看房子。“那个时候我们本地的房价2000多，徐家汇的也就4000多。”当时的那几批，基本上都是一家最多一套，或者商铺或者住宅，自己用，因为喜欢上海。随后，民间开始自发组织看房团前往上海，性质也逐渐发生变化。“慢慢地投资的就多了，几户人家一起买断一层楼或者一排楼，这并不稀奇，温州人的确有这样的购买力。”王萍说，当温州购买力开始受到关注的时候，也就是开始被利用的时候。“有的楼盘不知名，或者有点偏远，他们需要吆喝，这就把温州人推上去做主角了。今年年初就有那么一个，来找我们媒体，希望我们组织一些人去看房，费用全部他们来出。”这样的组团，成功率往往很低，但是当温州人抵达该楼盘的时候，会发现上海本地的媒体已经开始把镁光灯对着他们，诸如“温州人风卷残云”这样的标题很快就会出现在报端，而当中还夹杂着一些莫须有的专访。

　　“现在就算组团前往，真正的成交率不会很高，我统计下来，也就5%左右。”王萍替本地人有些委屈地说，这个5%往往被放大到500%的效应。如果说，每次房价上抬就是温州人在当中起作用，这未免太抬举我们了。”她觉得，大部分在外地买房子的温州人还是比较低调的，就像这城市一样很少，很少透过外观炫耀它的财富。“最近我发现，有些台州、丽水的人买房子，他们就自称来自温州，反正对于你们上海来说，都是来自浙南的，话也听都不懂。”她分析，外人之所以这么称，一方面期待着房产商可以打些折扣，另一方面给自己壮壮声势。“温州人在很多房产商眼中都是优质客户，给这些外地的业主略微打点折头，也是为了表现诚意，并且为今后的生意放长线。此外，温州人的信用也是可以的，所以外地人也都乐意借用这块招牌。”

　　

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记者观察

　　拦，是拦不住的

　　温州这座城市和温州人看上去属于一种奇怪的组合，第一次抵达温州的外地人，会为这座城市的发展程度感到惊讶。人民东路是温州鹿城区的中心地带，在那些看似光鲜的高楼背后的20米，往往都是一些房龄超过20年甚至30年的老房子。从人民东路穿过中山公园可以到公园路，二十几层温州日报报业大楼是公园路上最高的建筑，而边上甚至围绕着一些平房、“貌似”的危房，给人的感觉“脏、乱、差”。

　　慢着，看：逼仄的小弄堂里，一部奔驰SLK跑车和人力三轮并行，这个镜头会让初到温州的人觉得不可思议。然而慢慢地，这样的场面越来越多，随着宝马MINI、甲壳虫等等都开始在小马路上和自行车、三轮车并行的时候，你就会慢慢习惯。随后，你逐渐会得出结论，这座看似低调的城市，果然在每个不经意的细节中都能和巨大的财富擦肩而过。

　　富民、穷城市，这是这座浙南小城的简单评语，也正因为如此，矛盾随之而来。

　　“温州人有一定的离心现象。”房产中介蔡华说。在温州，“购买外地房产”并不是一个公开的话题，当地政府试图作积极的努力以改变“温州炒房团”带来的负面影响，但是收效甚微。至少在温州本地的媒体上，一般见不到这样的报道或者讨论，每个人都心知肚明。“这种离心力确实有，而且趋势很明显。”没有官方的数据，只有如此民间中介的一个小的抽样统计，温州市鹿城区为了“子女就学”或者“养老”而在外地置业的可以达到三成之多（而这还是只是保守估计），其中上海是他们的少数首选之一。

　　与离心倾向相对，“温州人也有这么一种习性，就是比较抱团，你看在全国、甚至全世界很多地方都有专门的温州商会。就老百姓来说，也是这样的，希望亲戚、朋友都在一起，这就形成了一种效应。你买了上海的房子，我们关系好，那么我也会去考虑买。”

　　由于地理方面的原因，温州这座城市尽管建立很早，但是交通不畅导致了历史上和外界的交流不顺利，温州话也成为了全国最难懂的方言。当金（金华）温（温州）铁路、甬（宁波）台（台州）温（温州）高速公路以及永强机场建成之后，温州和外界交流的渴望急剧爆发，就像那部力图从小弄堂改道高速公路的奔驰跑车一样，找到匹配自身财富的一个高度。“杭州湾跨海大桥让上海和温州的距离又一次拉进了，现在私家车的单程只需要5个多小时。”蔡华说，“以往，我们到上海，需要从杭州绕道，现在高速公路到了宁波那儿就相当于形成一个岔道。杭州还是上海？各自根据自己的需求来选择。应该说，上海的距离拉近，去上海买房子的人应该会更多了。”“温州人对上海这座大城市有点仰视的，很多人以住在上海而自豪。我觉得，这是一种心结，可能需要相当一段时间来化解。”张硕说，“温州人到上海”是一种渐进的趋势，不仅仅是一种经济现象，也是文化现象。他笑着说：“所以，拦，是拦不住的。”

　　百姓心态

　　子女教育+养老首选上海

　　在这个夏天，胡珍最高兴的事情就是，因为在全国性的理科竞赛中获得奖项，她的儿子被当地最好的温州一中特别录取。

　　胡珍是一家事业单位某个部门的主管，她的丈夫是具有一定级别的“公务人员”。在很多人的印象中，温州这个地方“人人经商”，事实上，像胡珍这样看上去不涉生意的家庭也是比比皆是。不过不能否认的是，他们同样具有灵巧的头脑。

　　“我儿子的目标是考上复旦大学。”由于儿子的成绩向来很好，对于他的这个目标，胡珍早就做出了相应的准备。2年前，在上海马戏成以北靠近汶水路的地方，她就买下了一套住宅做好准备。“那儿有1号线延长线，还有中环线，距离复旦大学也不是很远。”对于上海新宅那一带的地形图，她早就如数家珍。事实上，她也仅仅去过两三次。

　　在最近两年中，她的房产稳步升值，即使现在到达一个更高点，胡珍从来没有卖房子的想法。“这是留给儿子读书用的。”而她自己更偏好浦东，有意考虑接下来在浦东置业养老。

　　李新新递过来他的名片，这个28岁的年轻人已经是温州一家专业钢琴艺术培训中心的校长。他的事业正在蒸蒸日上中，只是最近有一件事情让他感觉有点小不爽。他的一个发小在一周前提醒他去看在位于上海的“绿地”楼盘，他犹豫了两三天，结果被告知“已经抢购一空”。

　　“最近几个月，这样的情况已经听到不少。”这并不是李新新在上海的第一次置业。2003年，在他一个亲戚的推荐下，他买到了长宁区凯旋路上的一套房子。“其实我自己基本上不经手，那么时候我正忙着我的钢琴培训中心。”李新新说，买房的主意来他的父母，款项也来自他的父母，只是房产证上是他的名字。在上海的那位亲戚帮他打理一切，包括后来出租，用租金来还贷款，2006年光景好的时候出手卖掉，能够从他那儿得到的数据是——“每平方大概升了3000多块吧！”

　　李新新否认自己在炒房，“因为周边的人都在这么做，就像大家投资股票基金一样”。不仅仅是他，大多数温州人都觉得，在上海买房子是“很正常的事情”，因为“温州并不是那么令人满意”。

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最新动向

　　开始“出货”，瞄准二线城市

　　根据对温州一购房团的了解，他们现在卖出房子的数量比买入的多。

　　黄冬升已经有十几年的炒房经历了，面对最近房价的快速上涨，他却选择了卖出房子。“去年年底我们组织几个团在外面周边城市购入的比较多，像现在利润空间在15％到20％之间了，我们这个团队的一部分人我劝他卖掉，最近就是放手的多。”黄冬升介绍说，温州购房团买进做多一直是主要方向，但是去年以来的全球金融危机让他们明白，房价不可能永远走上升通道，所以他们的投资策略也从以前的出手快、规模大、炒长线转变成出手谨慎、组团少、打短线，购房团的规模也从原来多达100多人，变成了几个人十几个人。

　　对于前一阶段一些媒体报道的温州炒房团又大批入市买楼的消息，黄冬升表示，虽然温州投资客依旧把房地产当作重要投资渠道，但其中一些很可能是开发商借温州炒房团的消息炒高楼价的手段。在记者的调查中，不少购房团成员都认为，对快速上涨的房价不看好。温州房产投资者邱先生表示：”目前可能国家资金收紧，收紧肯定价格会稳住，但一些好的房源价格还是会涨，不好的收紧以后可能会跌。”

　　黄东升还透露，他周围的投资客现在都认为北京、上海的房价太高，而把目光投向了二线城市。“北京的房子我们最近有几个团也出去买过，但没有像前几年那么大手地买，上海就是说最近的楼盘价格比较高，主要现在我们出现在二线城市，比如说重庆也是一个方面，比如说江苏、南昌、深圳这块也在涨。好像发展空间大一点的然后出租率高一点的，升值的空间好一点。”

　　专家认为，而温州购房团的资金一旦大量涌入二线城市，可能将对这些城市造成新的房价上涨的压力。

　　据央视《经济信息联播》

　　（文中涉及姓名，均为化名）

　　炒房真相

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　　【读者心声】

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【读者心声】

　　看了你们昨天的报道，太有感慨了。我今年33岁，买个备用婚房，刚搞定。现在的人都疯了：买房的人都很急，都是不惜一切代价买；卖的人心态都很差，加个5万块都觉得卖亏了。

　　我是先卖掉了浦东世博这边的老房子。卖的时候，我参照市场给了个定价，结果看的人太多，于是不断“跳价”，还是照样抢着买。等轮到自己买的时候，遇到的房东跟我心态全一样——我之前看中一套两百多万的，回家商量一下，结果就给我加了5万，我火大死了。

　　我原来的看房方针是，打算看一个地区的房子了，就把该地区的中介全部托一圈，然后每天都能接到四五十个中介电话——现在好房子不多，每次一听到合适的，马上就开车赶过去，每次都是抢，因为很多人看，看中了现场就付定金，根本都不容你谈价钱。

　　后来看得多了，经验也多了，知道很多中介都在买卖双方这边搞鬼，就看谁能接受，他好利益最大化，弄得双方都误会对方没诚意。我现在在万里大华这边买的房子，是看满意了之后，跟中介说不合适，随后就直接上楼敲房东门，谈好之后才委托中介跑手续。这样，不怕他们搞鬼，手续费还降下来了。

　　——读者魏先生

　　我也是所谓的“刚需”群体的一员，陈小姐买房时遇到的问题现在太普遍了。我决定等等看了。

　　——顾先生

　　不久前卖了大华的一套房，确实赚了一笔。不过老实说，如果我也临时“跳价”，再多赚个一万、两万也没问题。

　　——李先生

　　年初在北新泾买了套房子，现在后悔没买套面积大点的，这次房价暴涨，实在是没看懂。

　　——胡小姐（记者陈宏整理）

风为谁止

这个好像貌似不假，杭州公司里几个温州小姑娘，一到周末，就有许多温州过来的亲戚朋友要带路去看房，一天好几班。温商人多，许多在外地做生意有点钱，都在上海杭州买房置业，要么等升值要么给下一代住的！