楼价跳水，逼疯地产商

yangjiangh

首先我的观点：现在购房要谨慎！不要让几年的赚的钱白花！外面楼市都下跌！太湖也不会例外！也许你有不同的观点！可尽情发挥！



楼价跳水，逼疯地产商
原准备利用奥运的契机带动楼价上涨的地产商，这次可以说是打错算盘了，谁也没有想到那么快就遇到一个半路杀出的程咬金——股市大跌。整体经济的不景气，自然也波及房地产行业，加上遭遇5.12的国难，令市民的买楼计划一次又一次推迟，楼房销售自然不如意。

　　中国的房地产近年来已是泡沫中的泡沫，我们今天所看到的楼价跳水，只不过是开端，就象刚开始股票跳水一样，很多人认为在4000点跌停，但后来还是跌穿3000点。这充满戏剧性的股市和楼市，非正常心脏者勿玩。

　　按照中国的GDP和人民收入、物价三者对比来看，楼价严重偏高。对于一个4000元/月的职员收入来说（这个工资已经算高的了），要买一套80平方的房子，意味着什么呢？意味着起码要经过20年的银行贷款才面前买到，这个80万加上银行利息税，起码加起来的总额超过110万——这也就引出一些地产商的言论“房子是为有钱人提供的”。但是，中国的所谓有钱人，又有多少呢？

　　不过，买卖的权利还是掌握在消费者手里，面对近期连续下降的房价和政府几次三番的政策出台，消费者始终是一种观望的态度。在消费者没有急切需要房子的前提下，房子只是一种附属品，不同于油盐米柴等生活必须品。人们对地产所带来的风险是慎之又慎，担心的是自己会不会亏了，而不是赚了。

　　不得不说股市对房产影响之大。面对积压的楼房和正开发的楼房、未开发的土地，特别是银行高利息的贷款，地产商消受不起，每天可能单是利息，就几套房子的价钱，何况还有人员的工资、固定的开销呢？从这个角度来看，不难看出之前王石给大家说的拐点论，其实就是想给消费者画一个虚拟的蛋糕，再次挑逗市场的高潮。

　　作为一名商人，这个出发点并不算过分。可是，当前的消费者也不是傻瓜，就凭所谓的巨头、专家的煽动言论所蛊惑，人们知识的增长和信息的发达，可以给人们提供判断的依据，人们更看好的是当前的经济环境和自身的承受能力，特别是对房子所产生的利益和风险的估算，就这点，消费者是进步了许多。但难免有中介人员的故意“冲击”，每天发那些虚假的广告，例如“就剩最后一套”、“城市最后的花园”等等广告语。

　　在此，我只能告诉消费者，买与不卖的权利在你们手中，虽说物以稀为贵，但是，一件卖不出的物品，就起不了其他经济效益，只有成为商品后，才能起到其真正的价值。对于楼房也一样，卖不出的积压房子，价格的掌握在你们手中，你们耗得起，地产商耗不起。


房价的跌势则将持续5年以上
首先我的观点：现在购房要谨慎！不要让几年的赚的钱白花！外面楼市都下跌！太湖也不会例外！也许你有不同的观点！可尽情发挥！


房价的跌势则将持续5年以上
最近半年来，中国大陆的楼市出现了一些前两年从未有过的变化：

1、成交大幅下跌，拿武汉来说，春节期间只卖出了一套新房，而前一段时间去北京，听和讯网的一个人讲，在去年限制第二套房的政策公布的当天，本来某楼盘有近200人有意向要购买，结果第二天，这200个有意向的人全部没有了意向；

2、开发商买地的热情仿佛是刚跑完马拉松的运动员，冲刺后直接撞到冰箱里一样，由热情过剩到冰冻。一些楼板价超过市场楼盘价的地王仿佛受了核福射产生变异的怪胎一样，横空出世，很快各地土地拍卖纷纷以底价成交，甚至无人应拍。有趣的是，上海某楼板价超过2万元)的所谓地王的得主，这个公司的自有家底只有1亿多，却买下超过20亿的地皮，这种缺乏根本的社会常识和财务常识的公司，全国又有多少？又有多少地王是被类似的公司拿下的？好在这个公司是比较识时务的，据说已以损失数千万元违约金的代价退地。有些媒体也够损的，没有安慰，反而讽刺其为“自宫”。

3、部分城市的房价下跌明显。这主要是深圳、广州等地。上海和北京似乎是最后的堡垒。不难发现，越是下跌快，下跌幅度巨大的地区，之前的上涨速度也快，上涨幅度越大。

在这种情况下，很多所谓的专家，要么是一些与地产利益密切相关的官员，鼓吹三种典型的错误观点：1、市场冷清时的观望时期是买房的最佳时机；2、房价顶多下跌5%或10%；3、楼市有望在短期内回暖，比如六个月，或明年初，或所谓的金九银十。

这些人的话是否可信,可以参考巴菲特的名言:\"不要问理发师是否需要理发.\"

这里本人再次强调一个观点，就是楼市的上涨或下跌，绝不是三五个月能完成的，楼市的下跌起码持续5年以上，下跌幅度是从最高位50%左右。原因如下：

1、中国房价的泡沫程序为100%左右。一种商品的价格主要受期价值的影响，同时受供求价格的影响。而不是主要受供求关系影响。住房的价值体现在为住房付出购买成本的人，住这样的房子能挣多少钱，这个指标就是一个地区一套房产价格和家庭年收入的比例。（如果是商业地产，就是这个商业地产的商业活动愿意-支付多少房租）美国3月底每套房20万零300美元。美国人口调查局06年8月份发布的数据，美国家庭年收入的中位数是46000美元左右，美国人平均一个家庭4.3年的收入可以买一套房子。北京是06年人均可支配收入19978块钱，一个三口之家差不多是6万块钱的年收入。去年7月25日新华社报道北京五环内房价超过1万元，100平米的房子相当于16.6倍的家庭年收入，这个肯定不合理。上海的房价与北京差不多，人均可支配收入比北京多90元。

即使是美国的房价相对于收入这么低，美国还是爆发了次级贷危机，京沪的这个比例是美国的4倍。考虑到中国人比美国人节省，以及一些“无私”奉献的糊涂父母愿意把养老的钱补贴给子女买房，这些国情决定了中国的房价有理由比美国高一些，但8倍是个合理的比例，则16倍应当下跌一半左右。

不同意以房价收入衡量房价的观点都是根本错误的，因为房产必须都要用收入来买，而不是作废的彩票或是1980年的《北京晚报》，或1975年的全国粮票。一些认为北京和上海这样的地方的地位导致的这些地方的房产的稀缺性同样是错误的。显然房价暴跌的香港、1东京等地的房产同样是稀缺的，有限的，其实世界上哪一种商品是无限的？认为想在北京上海买房的人很多支持了高房价同样是根本错误的，哪个美国人不想在纽约拥有一套房子？已经拥有的，难道不想拥有10套？没有购买力，任何购买欲望都等于零。

2、房产的生产周期较长，则价格变动周期较长。

上文提到，房产的价格主要受价值决定，但短期的价格受供求关系的影响，这和股票是一样的。（所以长期来看，股市6000点是不合理的，但短期来看，6000点是合理的）当房产供不应求的时候价格就会上涨，供不应求的比例越高，价格涨得越快，越高，反之亦反。房产的生产周期较长，买下地皮，建筑商承建，销售后入住，恐怕一年不止。这样当供不应求，房价上涨时，房产商即使想多些可售房产，也需要一个较长的周期，即短期内B的供求状况不能有根本的改变。于是楼市的上涨会持续很长时间。但我们都注意到，最近十年的楼市持续大涨的过程中，楼市的投资也在持续快速增长，全国，各个地区，每年都增长在30%左右，1.3的10次方，超过136倍，这样房产的供应量不仅目前快速增长，在未来的几年，同样会大幅上涨。楼市的供不应求必然转变为供大于求。电视机、空调、汽车等所有爆发了价格战的产品，最根本的原因都是供大于求。

大幅上涨后的楼市，在历史上没有短暂下跌的范例。上涨十年的一个市场，怎么可能仅经过几个月的调整就继续上涨？日本的楼市，曾经在33年中涨了100倍，其实只相当于每年增长15%，可是后来持续大跌15年，下跌70%，很多愚蠢的人认为房产是绝对可以投资的。1990年到现在，18年过去了，日本的楼价还没有涨到当年的最高峰，差不多是最高位的六年，人一生有多少个18年刑场上被枪毙的喊18年后改做小偷的犯人都可以开始小偷小摸了，房价还没有涨回去。中国曾经发生的局部性楼市泡沫同样证明了房价下跌非一年两年可以结束，海南、惠州、北海的楼市都是长期持续大幅下跌。

3、货币紧缩政策。

第二套房的贷款利率不但没有优惠，反而高于基准利率一成。自1998年以来，中国的房屋贷款增长了100倍，怎么可能持续呢？

包括加息。

另外目前的存款准备金率已经提高到大概17%，商业银行法规定银行的贷存比不得超过75%，而目前不少银行已经超过了这个比例，银行进一步大量发贷款支撑高房价是不现实的。退地退房风波接连不断 楼市走势仍陷“迷局”退地退房风波接连不断 楼市走势仍陷“迷局”
首先我的观点：现在购房要谨慎！不要让几年的赚的钱白花！外面楼市都下跌！太湖也不会例外！也许你有不同的观点！可尽情发挥！


退地退房风波接连不断 楼市走势仍陷“迷局”
退地”：开发商与政策博弈


早在今年3月，福建融信房地产开发有限公司内部放出“退地”的重磅消息：不惜损失7000万元土地竞买保证金，要把去年9月份以总价9.04亿元拍得的原福州玻璃厂、保温瓶厂地块给退了。


一位接近融信地产高层的内部人士告诉记者，“退地”是融信地产“断尾求生”的选项。2003年成立的融信地产短短5年间已在福州取得房地产开发用地1000多亩，全部为一级土地市场竞拍所得，总投资超过100亿元。目前，该公司在福州开售的楼盘有4个，但销售业绩普遍欠佳，资金回笼速度减缓，直接影响到另外3个新楼盘的开发进度。


“融信\"退地\"还有其他重要考量。国家有关部委在去年9月下发通知要求，在今年6月底前，各地严格处置闲置土地。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20％征收。”这位内部人士说，“融信地产担心无法按期启动\"白马至尊\"楼盘新项目，一旦被列入闲置土地，政府就要征收1．8亿元闲置费，这样一来，开发商宁可\"退地\"损失7000万元的保证金。”


融信地产高层一直拒绝对外证实“退地”的虚实。这位内部人士日前向记者透露，有关部门不想看到融信“退地”后所出现的严重后果，此事于日前有了微妙转折。上述地块至今没有从融信地产的开发计划之列被删除，在这块地上将开发的楼盘已被命名为“融信·白马至尊”。


内部人士拒绝透露发生微妙转折的详细原因。他表示：“高价拍地，加上楼市行情持续低迷，让开发商的资金链越绷越紧，因此\"退地\"有开发商资金不济的因素，但绝对不能只是简单地归因于资金不济的因素。从深层次来说，\"退地\"也是开发商与政策博弈的表现。”


业内人士指出，融信地产“退地”的消息，可以说是福建省土地市场在今年上半年遭遇惨痛“流拍”的重要导火索。在它的冲击下，今年上半年，福州、厦门等主要城市60％以上的房地产开发用地难逃“流拍”厄运。


为止住“流拍”，福州市国土部门的政策调整耐人寻味。5月中旬，福州市国土资源局在其网站登出《关于2008年第五次公开出让国有建设用地使用权的补充公告》，将两幅此前未成功出让的地块套型建筑面积90平方米占70％的比重，调整为必须达到住宅开发建设总建筑面积的50％以上。


“退房”：市场双方观望角力


今年年初，福州市区仁文·大儒世家、海润滨江花园二期等楼盘因售价下调，引发了前期购房者要求补价的风波。补价风波还未平息，福州的一些新开楼盘又出现了“退房”现象。


相较于土地市场的“退地”“流拍”，“退房”则是开发商在市场终端与购房者观望角力，导致“退房”的主要原因是房价下跌。


记者日前在福州金山新城区发现，这里多个在售楼盘的销售中心门可罗雀。一位售楼人员告诉记者，“退房”现象在福州正呈现增多趋势。“过去，客户都是抢着交定金。现在，客户不仅拖着不交定金，交了定金的还想退了。”


福州房地产界咨询专家陈国旺认为，近一段时期，开发商为加快资金回笼，大量新开楼盘都推出大幅度的优惠促销，有的购房者受促销影响，一时冲动下了定金，之后又开始反悔“退房”。这种举动其实是市场观望情绪加重的深度反应。


业内人士指出，4月份，福州楼市首现“量价齐跌”。与此同时，融信地产在金山新城区的在售楼盘遭遇客户“退房”，其楼盘的销售均价从今年年初每平方米的8000多元直落至6200元。目前，整个金山板块的房价已经下调到去年同期水平。


近来，在上海、深圳等地的个别楼盘出现了较高的“退房”比率。业内人士认为，高退房率折射出购房者对目前楼市严重缺乏信心。为防止资产缩水，他们急于将资金抽离楼市，转投到更稳妥的投资保值渠道。


据北京房地产开发商任志强在最近一次有关房地产开发的研讨会上透露，今年一季度，全国主要城市的房地产销售总量同比下降了15％，一季度购房定金、预收款、个人按揭贷款占开发总资金的比例，也从42％下降到了19％。


业内人士估计，受“退房”现象在多个城市蔓延影响，今年二季度，全国主要城市的房地产销售行情不大可能比一季度理想，如果从三季度开始再没有好转迹象，开发商资金链将更为趋紧。


楼市调整在即，走势仍陷“迷局”


“退地”“退房”现象是房地产市场近期强烈释放的楼市调整信号。业内人士分析，在国内房地产市场发展极不平衡的状况下，楼市调整被许多不确定性因素左右，其走势仍陷“迷局”之中。


北京大学房地产研究所所长陈国强认为，开发商与政策之间的博弈，考验着地方和有关部门的政策执行力。近一年来，国家有关部门连续出台一系列房地产调控政策，政策密度之大，涉及面之广，都是前所未有。但一些地方及部门因为各种原因政策执行乏力，或盲目“一刀切”，政策收效往往不尽如人意，导致有的城市房价涨幅开始下跌，有的陷于僵持阶段，有的甚至还将继续上涨。


“受多种因素影响，目前许多开发商面临资金比较紧张的窘境，但开发商资金紧张导致资金链断裂的后果现在却有点被夸大了。”闽江学院经济师林忠华说，“最近，国内大型房地产开发商频频实施股权转让、战略合作等多渠道融资方式应对银根紧缩、资金短缺的现状。”


近期，就有杭州西湖房地产集团有限公司与广宇集团(以五五开形式，对其竞拍得每平方米楼面地价高达1．9万元的杭州东南米粉厂地块进行合作开发；宁波大红鹰集团将自有资金1亿元委托上海浦发银行宁波分行贷款给嘉兴市广源房地产开发有限公司；福建融信地产与本土房地产大鳄——世欧房产联手推进几个高档住宅项目的开发……


“楼市调整过程不像是一个房价必然下跌的过程，更像是一个房地产行业重新洗牌的过程。有资金实力的开发商强者更强，没有资金实力的开发商只有被淘汰出局。”林忠华说。


“与房地产行业重新洗牌同时发生的是住宅结构的重建，合理的住宅结构对稳定房价将起到至关重要的作用。”福州大学房地产研究所所长王阿忠说，以福州商品房市场为例，自住的刚性需求仍然很强烈。但当前楼市的住宅产品结构严重失衡，高档房过多，老百姓买不起房，再多的需求也被淹没了，而所谓的需求旺盛成为开发商推涨房价的一种手段。


王阿忠认为，楼市能否朝着健康发展的方向调整，就看能否重新建立一个满足和保障多层次需求的住宅结构体系，减少房地产泡沫化需求。而形成一个合理的住宅结构体系可能需要经历比较漫长的调整周期。

宏宇艺玻

说得没错，顶一下！！

yangjiangh

引用第1楼宏宇艺玻于2008-07-03 20:42发表的 :
说得没错，顶一下！！

你们看看太湖出现了多少的房产商？
可见楼市的利润是多高……
都是我们老百姓驼贷款养肥了他们！

朦胧

业内人士指出，县内的房价成长空间还很大，不象大中城市的商品房价格已经被过度推高，所以现在的震荡调整对太湖的商品房价格影响不会很大！而且，现在城里的商品住宅基本是没房卖，正在建设的小区房子都买得差不多了，不信你就去打听下能不能买到你满意的楼层。

卓尔0601

楼市泡沫啊

破天一剑

县政府会卖地,地一块一块地卖,饭一口一口地吃,去年卖了6000千万,今年同样面积卖不了这个价,就等等吧!地价降不了,造价在飞涨,等降价再买房,有点难!

夏天的风

如果没有场的话,就形成不了市,都不去炒房,都不去购房,房价还不看着往下跌,市场的火爆大多由购房者的盲从心理有关都说中国人几天不买日货会怎么样,如果都几天不买房那又会怎么样呢?道理大家都懂,市场规律都很清楚,但就是做不到那点,还不是由于国人的凝聚力不高造成的,要不也不会有现在这种局面

木头

广大消费者要有清醒认识,房地产业暴利,赚取了老百姓毕生血汗钱,所以要象踢足球造赿位一样,大家都不买,看它支撑多久

法华方竹

县城的房价是被需求推高的！是被政府推高的！是被广大城市打工者推高的！是被利益和虚假GDP推高的！钢材水泥飞涨，人工飞涨，这个时期是很难降价了！
但是，如果经济出现问题了，通胀了，危机了，也就没人买得起房，没人愿意买了。要真到这一步，可能要等等了。看看股市能否在年底之前牛起来了！

_renzhe

PS.注意政治因素， 现在政府不可能让房价跌得太历害，否则银行资金断链，坏帐，那可能是。。。。。。。