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关注“两会”之民生进行时
住户：“缴了物业费，却享受不到应有的服务。”“没有业主委员会，无论缴费多少都不透明，谁来监督物业公司。”
物业公司：“我们也很为难，一些住户不按时交物业费，管理也就没办法跟上。”
类似这样的声音，我们常常听到。那么，谁来破解“物业管理内忧外患”的难题，解除这一和谐社会“成长中的烦恼”，再次成为今年两会的一个热点话题。
内忧：“马瘦车大”
据市房管局的一组数字显示，到2004年底，我市商品房竣工面积为167.89万平方米。其中有106个住宅小区成立业主大会，新建成住宅小区物业管理率达100％，全市37％的住宅小区实行物业管理，实现物业管理面积为1107.25万平方米。数字看似很大，然而，即使是这些销售出去的商品房全部交由全市200多家物业公司管理，平均到每一家的头上也仅有5万多平方米。这样的规模与国内的许多大中型城市相比较的确是显得太“瘦”了。目前，我市是由房管局开发经营科负责物业管理的相关事务，该科的工作人员现仅为3人，他们要面对我市500多家房地产开发公司的相关业务，工作量之大可想而知。
因此，成立物业管理协会是当务之急。早在两年多前，就有10多家企业牵头筹备成立泉州物业管理协会，然而，由于诸多原因，终究是“千呼万唤不出来”。
没有自己的物业管理协会，企业各自为政、没有制约，也产生了恶性竞争，带来的直接结果是资源浪费，成本增大，营利能力降低。同时，据了解，泉州市目前有物业管理企业大小两百多家，有正规资质的仅百余家（包括临时资质）。由于相当多的物业公司依附于房产公司，目标责任不明，市场开放不够，也使业界通过兼并等方式扩张受阻，制约了行业的规模化和集约化。
物业管理这匹“马”不仅小，而且瘦。经专家测算，一个建筑面积约10万平方米的中档小高层小区，基本能达到收支平衡的物业管理收费标准约为1.5元／平方米，但目前我市小区和小区之间物业管理收费标准差别大，少的在0.2－0.35元／平方米，如一些经济适用房小区。而小高层收费标准只有1元－1.2元／平方米。多层和高层住宅也存在类似情况，这使物业公司很难在提高服务质量上下功夫，最终制约了整个行业的良性发展。
因为“瘦”，物业公司难以吸引并留住高素质人才；因为“瘦”，大多数物业管理公司缺乏现代化设施的投入和应用，始终停留在传统的手工管理阶段；因为“瘦”，从业人员薪水低，社保难落实，劳动纠纷不断，工作积极性不高。近年市区许多整治好的老小区没有物业公司敢主动接手，也是因为“瘦”。
外患：孤掌难鸣
“我是主人，你是为我服务的，不论什么事情，只要我找你，你都要做到。”这是许多业主对物业公司所持的态度。而这种态度背后则是业主对物业管理的不了解和误解，如分不清公共服务与个人服务的界限，室内维修要物业公司无偿提供，邻里纠纷要物业公司出面解决；把物业公司的服务范围无限扩大，片面要求物业管理服务水平，却不顾及物业的服务成本；只看优质楼盘的物业服务，却不考虑自身楼盘条件等等，导致物业管理纠纷不断。
物业公司为业主提供了服务，业主理应付费。现实生活中，一些业主（住户）观念滞后，不能理解和正确处理管理服务与有偿服务的收费关系。因利益关系或以其他借口，动辄不交费，物管公司没有制约或处罚的权利，若要诉诸法律，一是诉讼成本高，诉讼周期长；二是因诉讼标的太小，司法部门也忙不过来。而物业公司不可能因为部分业主的不付费就停止对整个小区的服务。由于欠费催讨难，物业公司只能独吞苦果，陷入了“收入减少—裁减服务—满意度降低—收费率降低—收入减少”的恶性循环，甚至“炒”掉业主不干，这些已是司空见惯之事了。今年以来市区就出现过几起物业公司“炒”业主的案例。
有业内人士分析指出，目前物业公司在管理内容上与城市现行的行政管理有较多的重复部分。但由于各职能部门的管理范围和职责有交叉重叠或有互不涵盖之处，导致经常发生有利益产生的，各方都管；有纠纷处理的，各方都不管；甚至有些政务公开服务内容明确的也推托不管。破墙开店、违章搭建、屋顶搭房、车库住人、住宅楼办公司、店面房开快餐店、汽车在小区内挡道等，物业公司普遍反映较难解决。
对策：多管齐下
事实上，自上世纪九十年代后期，泉州人开始有了“物业管理”概念以来，经过几年的发展，尤其是国务院在2003年9月1日《物业管理条例》实施以来，我市物业管理行业正在逐步走向规范化。然而，它所面临的种种内忧外患却不容忽视：队伍素质参差不齐、良莠难分；不具备资质者和管理不到位现象普遍存在；开发商和物业管理建管同体的现象屡见不鲜；业主不理解、不配合，不愿交费的情况不少，业委会形同虚设、难以作为，物管企业经营效益欠佳，以及诸方面扶持力度不足等等问题。这些问题关系到群众的切身利益和城市管理的良性发展，已成为社会的难点、热点问题。
在这种情势下，物业管理不得不面对更挑剔的目光和更严峻的挑战。如何帮助物业管理行业摆脱困境？民革泉州市委员会在此次两会《关于加快推进泉州物业管理规范化的建议》提案中提出了看法：
●成立物业管理协会是当务之急。提案认为，成立物业管理协会将有利于在泉州业界之间建立相互学习、互相监督、共同发展的激励机制和监督机制；有利于规范行业行为、提高服务质量，为市民生活质量的提高做出更好的服务；有利于促进泉州物业管理整体水平的提高和健康发展。
●进一步规范物业管理招投标制度，逐步推行“第三人”招标制度，从一开始就让业主有选择物业管理企业的自由，从而可避免大量的相关纠纷。
●纠正业主与物管之间权利与义务的不对应。根据市场上新出现的情况，及时调整完善相关政策和法规。比如在欠费催讨上，可借鉴国内其他城市的先进经验，争取获得法院等政法部门的支持，组建房地产或物业管理专业法庭。同时，简化现行的物业管理欠费法律处理程序，使其更具操作性，更快捷有效地解决物业管理欠费问题。
从某种意义上来看，物业管理也是一种带有公益性色彩的行业，政府相关职能部门应为它创造一个良好的经营环境，给予适当的优惠政策。在重大问题的决策上，行业主管部门要进一步强化指导和监督作用，对不合理及违法的行为应当坚决予以制止和纠正。另外，政府和媒体要积极引导、宣传，帮助业主了解物业管理内容，树立物业服务消费观念，形成花钱买服务、服务质量与消费额度成正比的意识。 |
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狗仔卡
发表于 2007-3-20 10:07
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